Modernisierung von bestehendem Wohnraum bietet sich hier als Alternative an, auch und gerade in Mehrfamilienhäusern.
Dieser Beitrag beschäftigt sich mit Modernisierungen von Mehrfamilienhäusern und was dabei zu beachten ist.
Modernisierung
Eine Modernisierung unterscheidet sich von einer Erhaltungsmaßnahme dadurch, dass nicht nur das für die Erhaltung erforderliche gemacht wird, sondern eine Verbesserung gegenüber dem Status Quo erreicht wird.
Modernisierungen sind Maßnahmen, die zur Energieeinsparung führen, den Wasserverbrauch reduzieren, den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder die der Gebäudeeigentümer auferlegt bekommt. Hierunter fallen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, eine Geschossdeckendämmung nach der EnEV (Energieeinsparverordnung), Einbau neuer Fenster, Modernisierung der Bäder und der Elektrik, die Schaffung neuer Balkone oder der Austausch einer Heizungsanlage gegen eine modernere und verbrauchsärmere Anlage. Eine Instandhaltung ist dagegen eine Arbeit zum Erhalt der vorhandenen Substanz.
Die Motivation für Eigentümer liegt oft nicht allein in der Verbesserung der bestehenden Substanz, sondern auch in der Verbesserung der Vermietungschancen und des Mietzinses.
Formale Anforderungen
Eine Modernisierung kann in ein Mietverhältnis eingreifen, weshalb sie bestimmte gesetzliche Anforderungen einhalten muss.
Zunächst muss sie ordentlich angekündigt werden. Der Vermieter muss mit mindestens drei Monaten Vorlauf die Art und den voraussichtlichen Umfang der einzelnen Maßnahmen der Modernisierung, sowie das Maß der Beeinträchtigung beschreiben und den Beginn sowie die Dauer der Arbeiten angeben.
Sollen die Kosten der Modernisierung als Mieterhöhung geltend gemacht werden, ist der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und der zukünftigen Betriebskosten anzugeben, was ohne fachliche Beratung nicht gelingen wird.
Ferner ist der Mieter auf sein Recht hinzuweisen, dass er gegen die Modernisierung und die voraussichtliche Mieterhöhung einen Härteeinwand geltend machen kann. Der Mieter hat bis zum Ende des auf den Monat des Erhalts der Ankündigung folgenden Monat gegenüber dem Vermieter erklären. Er hat darin die Gründe anzugeben, weshalb er die Modernisierung und/oder die Mieterhöhung nicht hinzunehmen braucht. Die Mitteilung hat in Textform, also auch ohne handschriftliche Unterschrift des Mieters zu erfolgen. Ist der Einwand berechtigt, kann dies die Modernisierung beeinflussen. Ist dies nicht der Fall, muss der Mieter die Modernisierung dulden.
Mieterhöhung
Die Kosten der Modernisierung können als Mieterhöhung auf Mieter umgelegt werden.
Die Höhe der Mieterhöhung hängt von den Modernisierungskosten ab. Diese ergeben sich aus dem Abzug der Kosten für die Instandhaltung der modernisierten Bauteile von den Gesamtkosten der Modernisierung. Hiervon können 8 Prozent auf die Jahresmiete für die Wohnung umgelegt werden. Betrifft die Modernisierung mehrere Wohnungen in einem Gebäude, sind die Kosten je Wohnung nach dem Anteil der Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche aufzuteilen. Die sich ergebende Kostenlast ist auf die monatliche Miete zu verteilen.
Seit dem Jahr 2019 gilt die Beschränkung, dass nur noch 8 Prozent des Kostenaufwandes für die Modernisierung auf die Miete umgelegt werden dürfen. Neu ist weiterhin, dass die Erhöhung auf höchsten drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren bei Wohnungen mit einer Grundmiete (ohne Betriebskosten) von mindestens sieben Euro je Quadratmeter oder von zwei Euro je Quadratmeter bei Grundmieten unter sieben Euro je Quadratmeter beschränkt ist. Sämtliche Beträge und Berechnungsschritte sind dem Mieter mitzuteilen.
Wird das Verfahren eingehalten, gilt die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn das Vorgehen nicht eingehalten oder die Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent von der Ankündigung abweicht. Gerade diese Punkte zeigen, dass eine Modernisierung von vermietetem Wohnraum von Fachleuten begleitet werden muss.
Thorsten Harnack, Rechtsanwalt
