Rechtliche Hintergründe Wohnen im Wohneigentum

Wohnen in der eigenen Wohnung und Wohnen zur Miete unterscheiden sich im Wesentlichen dadurch, dass keine Miete an einen Eigentümer zu zahlen ist. Monatliche Vorauszahlungen und Rücksicht auf die Mitbewohner muss man aber trotzdem leisten. Aber Wohnen in einem Einfamilien- oder Doppelhaus bleibt gerade in Darmstadt und Umgebung für viele Menschen ein unerreichbarer Traum.

Was ist Wohnungseigentum?

Von Wohnungseigentum spricht man, wenn auf einem Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus die im Gebäude befindlichen Wohnungen mit einer Teilungserklärung in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt sind, die separat veräußert werden können.
An dem Grundstück selbst und an allen Bestandteilen des Gebäudes besteht dagegen Gemeinschaftseigentum, über dessen Nutzung oder Veränderung alle Eigentümer per Mehrheitsbeschluss entscheiden.

Wie wird Wohnungseigentum verwaltet?

Die Wohnungseigentümer regeln alle Angelegenheiten ihres Mehrfamilienhauses selbst, dies bezeichnet man als Verwaltung. Es ist dabei unerheblich, ob die Verwaltung von einem Miteigentümer oder einer externen Hausverwaltung übernommen wird.
Zur Verwaltung gehören die Zahlung der laufenden Kosten und Versicherungen, die Wartung und die Instandsetzung, Pflege der Anlage und des Gartens, das Organisieren des Miteinanders im Haus sowie die Verwaltung des Hausgeldes und die Überwachung der Einzahlungen der Eigentümer auf das Hausgeldkonto.

Wie kommt ein Beschluss zustande?

Die Eigentümer fassen die Beschlüsse in Eigentümerversammlungen die mindestens einmal jährlich abgehalten werden müssen. Hierfür gibt es Regelungen, die eingehalten werden müssen: Zu der Versammlung müssen alle Wohnungseigentümer eingeladen werden. Immer wieder kommt es vor, dass einzelne Eigentümer nicht eingeladen werden, etwa wenn sich Ehegatten, die beide Eigentümer sind, getrennt haben, oder ein Wechsel eines Eigentümers dem Verwalter nicht angezeigt wird.

Zu der Versammlung darf nur der Verwalter oder – wenn ein solcher nicht bestellt ist oder sich weigert – der Verwaltungsbeiratsvorsitzende einladen. Die Ladung muss die Punkte, über die Eigentümer beschließen sollen, ankündigen. Über andere Punkte darf kein Beschluss gefasst werden.

Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Weiterhin ist zu beachten, dass die Versammlung in abgeschlossenen Räumen (auch in einem Lokal) stattfindet und Nicht-Eigentümer ausgeschlossen sind oder per Beschluss zugelassen werden müssen.
Die Nichtbeachtung der vorstehenden Formalien kann die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse unwirksam werden lassen.

Was können die Eigentümer beschließen?

Es sind jährlich die Hausgeldabrechnung und der Wirtschaftsplan zu beschließen. Die Jahresabrechnung enthält eine Aufstellung über alle für die Anlage gezahlten Kosten (Gesamtabrechnung) und die Belastung des einzelnen Eigentümers mit dem auf ihn entfallenden Anteil der Kosten (Einzelabrechnung). Weiterhin wird auf der Grundlage der Jahresabrechnung der neue Wirtschaftsplan für die Anlage und den einzelnen Eigentümer beschlossen (Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan).
Weitere Gegenstände der Beschlussfassung sind der Wechsel von Anbietern oder Verträgen, die Ausführung von Reparaturen, Erneuerungen oder Modernisierungen im Gebäude oder auf der Anlage. Wichtig ist hierbei, dass stets mehrere Angebote vorliegen müssen.
Die Eigentümer können die Hausverwaltung und/oder die Verwaltungsbeiräte entlasten, neu bestellen oder abberufen.
Jeder Beschluss muss der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Dies ist dehnbarer Begriff, der sich nur schwer erklären lässt. Vereinfacht gesagt, dürfen die Eigentümer beschießen, was ein vernünftig denkender Mensch auch beschließen würde.

Was kann der Eigentümer gegen Beschlüsse tun?

Hat ein Eigentümer Einwendungen gegen einen Beschluss, muss er prüfen, ob der Beschluss ordnungsgemäß zustande gekommen ist und ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Ist dies nicht der Fall, kann der Beschluss durch Erhebung einer Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht angefochten werden.
Hierbei ist die Frist von einem Monat ab der Verkündung des Beschlusses zu beachten. Wird die Frist versäumt, ist der Beschluss wirksam und muss ausgeführt werden.

Thorsten Harnack, Rechtsanwalt